Zarząd przetrzymuje dziesiątki milionów złotych na lokatach, by wykazywać zysk. Tymczasem w dobrze zarządzanych spółdzielniach środki inwestuje się w remonty, które obniżają koszty dla mieszkańców
Z corocznych sprawozdań finansowych wynika, że Zarząd trzyma środki finansowe na lokatach, zamiast przeznaczyć je na bieżące potrzeby, na remonty i termomodernizację. Czy naprawdę czekamy aż materiały i robocizna będą tańsze (skoro przy każdej podwyżce używa się argumentu, że wszystko drożeje)?
Ponadto jeden z budynków na ulicy Fliegera został tak wyremontowany, że dla bezpieczeństwa przechodniów spółdzielnia wynajmuje rusztowania... trzeci rok! Koszty wynajmu pokrywają mieszkańcy, prac naprawczych nie widać (potrzebna byłaby dobrze skonstruowana umowa z podwykonawcą celem szybszego dochodzenia do naprawy źle wykonanej pracy), a dla mieszkańców jest to poważne utrudnienie życia, zaciemnienie mieszkań i ciągła obawa przed złodziejami. Więcej o tym dowiesz się z artykułów i materiałów poniżej:
Zgodnie z przewidywaniami, w myśl przysłowia "uderz w stół, a nożyce się odezwą", Zarząd postanowił odnieść się do faktów dotyczących niegospodarności, które opisujemy na stronie. Hasła w stylu "nieśmiertelne argumenty o marnotrawstwie", "krytykanctwo" i "zła wola" w odniesieniu do nagłaśniania złego zarządzania nie dziwią. Przyjrzyjmy się jednak lepiej tej odpowiedzi...
Jest to opinia, a dodatkowo zmanipulowana. Powtarzana od wielu lat ta sama narracja
o Zarządzie, który wspaniale zarządza spółdzielnią. Dlaczego w takim razie płacimy coraz więcej, a w zamian mamy niewyremontowane i nieocieplone bloki i problem z utrzymaniem czystości? Każdy nas ma porównanie do rodziny czy znajomych mieszkających w innych spółdzielniach.
Informacje ze Sprawozdania finansowego SM Górnik za 2024:
Premie Zarządu wypłacane co roku są faktem – czy był jakiś rok, w którym Zarząd nie otrzymał premii?
Czy przy stracie 2,5 mln zł w SK Bank i ukrywaniu tego faktu przez członkami spółdzielni wstrzymano premie Zarządu?
A może po audycie organizacyjnym w 2018 roku? Też nie, bo audyt był zatajony przed członkami spółdzielni.
Dlaczego Spółdzielnia miałaby działać na niekorzyść spółdzielców? Może dlatego, że nie ma kontroli Rady Nadzorczej nad Zarządem, od kilkunastu lat ci sami ludzie są członkami Zarządu i Rady Nadzorczej i zrobili sobie z SM Górnik i jej członków spokojne miejsce stałego zarobku. Bo przecież wspólne to niczyje, prawda?
Naprawdę trudno mówić o dobrym zarządzaniu i profesjonalizmie, widząc jak wyglądają nasze bloki.
Zacznijmy od siatki pojęć, żeby wyjaśnić sobie i Zarządowi czym są: płynność finansowa, wynik finansowy, niegospodarność czy błędne decyzje.
Płynność finansowa - jest to zdolność podmiotu do spłacania bieżących zobowiązań (płatnych do 1 roku) oraz do dokonywania zakupów wszelkiego rodzaju towarów i usług. Od płynności zależy czy w terminie wypłacane jest wynagrodzenie pracownikom, zobowiązania dostawcom za dobra i usługi oraz czy firma jest w stanie dokonać zakupów dóbr i usług, kiedy są one potrzebne do zaspokojenia własnych potrzeb.
Idąc dalej, nadpłynność finansowa to sytuacja, w której przedsiębiorstwo posiada więcej wolnych środków pieniężnych niż potrzebuje do spłaty zobowiązań i finansowania bieżącej działalności. Oznacza to, że firma nie wykorzystuje w pełni swoich możliwości inwestycyjnych i generuje niższe zyski niż mogłaby.
Popatrzmy jak to wygląda z punktu widzenia sprawozdania finansowego SM Górnik:
stan środków pieniężnych na koniec roku (2024): 66 mln zł, w tym 10 mln wolnych środków, reszta to prawie same lokaty.
stan zobowiązań na koniec roku (2024, krótkoterminowe): ok 19 mln zł
Miesięczne wydatki licząc łopatologicznie: mniej niż 10 mln zł (patrząc na średnie miesięczne koszty operacyjne z Rachunku Zysków i Strat za 2024 rok: 119 mln podzielone na 12 miesięcy = <10 mln zł miesięcznie).
Jednocześnie tyle samo wpływa co miesiąc z opłat od mieszkańców (licząc przychody za 2024 podzielone na 12 miesięcy) – a przecież dział windykacji z kierownikiem powiązanym z Zarządem powinien działać bez zarzutu, to chyba dostatecznie ogranicza ryzyko.
Ujemny wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - to efekt wieloletnich zaniedbań inwestycyjnych. Teraz żeby się ratować, bo remonty trzeba przeprowadzać na gwałt gdy bloki się sypią albo gonią wymogi regulacyjne np. na zdjęcie azbestu, to opłaty na fundusz remontowy radykalnie się zwiększają.
My, Mieszkańcy, patrzymy na całość opłat, a nie w rozbiciu na fundusze. Nikogo nie interesuje co jest jak klasyfikowane, ludzie widzą ile płacą co miesiąc i co otrzymują w zamian.
Żeby opłaty były dla mieszkańców w miarę akceptowalne, zwiększający się fundusz remontowy, reguluje się opłatą eksploatacyjną. Jednocześnie przez to, że przez lata zaniedbywano remonty, część eksploatacyjna jest wyższa, niż w spółdzielniach gdzie np. ocieplano bloki.
Zarząd nie przyzna się, że przez lata zwlekał z inwestycjami. Nie mogą pozwolić sobie na obniżenie opłat na fundusz remontowy, bo nie ma pieniędzy na remonty. Nie mogą się wspomóc się środkami na lokatach, bo zwroty z inwestycji zaczynają być odczuwalne po latach, a odsetki z tych lokat są jedynym zabezpieczeniem, żeby nie musieć jeszcze bardziej podwyższać opłat mieszkańcom. Kredyty komercyjne też są zamkniętą drogą, bo wymaga to zgody mieszkańców, a przekonanie ich o dobrych stronach tego rozwiązania po latach pisania w gazetce, że to nie jest słuszny ruch, będzie trudne. Jednocześnie kredyty na preferencyjnych warunkach mają ograniczone środki. Klasyczna patowa sytuacja kiedy to każda decyzja będzie zła – wykreowana przez Zarząd!
Łączenie płynności finansowej z wynikiem finansowym to manipulacja. Wracając do przywołanej definicji - nadpłynność finansowa może negatywnie wpływać na wynik finansowy, ponieważ nieefektywne wykorzystanie kapitału prowadzi do utraconych korzyści i obniża rentowność.
Powtórzmy to raz jeszcze: gdyby środki pieniężne (czyli skumulowane nadwyżki finansowe z wielu lat) nie leżały od lat na lokatach bankowych, a zostały zainwestowane w remonty, to obniżyłyby koszty bieżące dla mieszkańców. Termomodernizacja to realne spadki kosztów ogrzewania o ok. 25%.
Jak widać w Sprawozdaniu Finansowym 2024 (poniżej) – nie są to najistotniejsze pozycje w strukturze środków pieniężnych. Trudno zatem jakkolwiek się odnieść do pozycji, które nie są wyszczególnione w sprawozdaniu.
Fundusz remontowy (czyli zebrane środki) nie są jedynym dopuszczalnym źródłem finansowania remontów. Zresztą w SM Górnik mamy przypadki remontów na kredyt (np. na - nomen omen - Kredytowej). Cały akapit merytorycznie nic nie wnosi, a następny nie dotyczy tematu.
Zawiły jest wywód Zarządu, dużo w nim odniesień do ustaw, mieszania wątków, a nawet pojawia się wykres, w którym procentowe wartości nie są niestety weryfikowalne.
I dalej, podpowiadamy: każde działanie zgodne z prawem, którego efektem są mniejsze opłaty dla mieszkańców jest prawidłowe.
Oto jest i on! Przykład! Zerknijmy...
Teraz sprawdźmy czy powyższy wywód jest poprawny...
Wynik? Podany przez nasz kompetentny Zarząd przykład jest źle obliczony. Na dodatek warto wiedzieć, że profesjonalne analizy i modele tego typu tworzy się dla wielu możliwych scenariuszy, a nie dla jednego skrajnie niekorzystnego.
Dodatkowo dla pewności zrobiliśmy drugą kalkulację w kalkulatorze kredytowym na Bankierze. Przyjęliśmy założenia: 3 mln zł, oprocentowanie Wibor 3M (5,75%, choć powinniśmy wziąć obecne 5,25%) + 1% marży. Wynik - ponad 2 razy mniej odsetek niż w kalkulacji Zarządu. Jeśli tak wygląda profesjonalne liczenie w SM Górnik, to nie dziwimy się, że bloki wyglądają jak wyglądają.
Szumne odwołanie do ustawy po raz kolejny, a tak w skrócie - żeby ocenić zdolność kredytową, trzeba złożyć wniosek o ocenę takiej zdolności.
Pozostaje zatem gotówka, ale w sprawozdaniu finansowym widać 50 mln zł - ale na lokatach bankowych. To SMG ma tę gotówkę czy nie?
Niestety ten przykład pozostaje nieweryfikowalny przez podanie niepełnych danych.
Krytyka jest potrzebna, ale nie gdy jest głośna - każda forma polemiki jest utrudniana (patrz: dostęp do informacji, zablokowane komentarze w mediach społecznościowych), a ludzie podnoszący nieprawidłowości straszeni pozwami sądowymi (patrz zakładka: niegospodarność).
Tutaj prośba, bo tak przedstawione "fakty" są nieweryfikowalne, a więc pozostają tylko opinią Zarządu. Jakie są dokładnie wskaźniki płynności finansowej? Skąd są te dane?
Uzyskanie odszkodowań to nie jest zasługa Zarządu. Zresztą nie wszystkie bloki mogą się pochwalić zakończonymi roszczeniami, więc na liście remontowej nie są przewidziane. Obyśmy zdążyli do 2032 roku, kiedy to ostatecznie trzeba pozbyć się azbestu z elewacji.
Terminowe regulowanie zobowiązań to podstawowe zadanie takiej organizacji, nie wiadomo czemu ma to być argument za podanymi cechami Zarządu. Bieżące zobowiązania swoją drogą, a bloki pełniące z powodzeniem funkcję scenografii "Rojsta" to już inna sprawa, więc odbiegamy tutaj od głównego tematu.
Niestety, jak wykazaliśmy, ma tu nic zdroworozsądkowego. Iluzja eksperckości osiągnięta przez odwołanie się do ustaw, podanie przykładów, których nie ma jak zweryfikować (lub są błędne) i mieszanie pojęć, od lat w tym samym celu: żeby informacje, które są podawane były jak najmniej czytelne. Po takim wpisie Zarządu naprawdę trudno mówić, że są profesjonalistami w swoim fachu. Taka sytuacja przekłada się bezpośrednio na niekorzyść spółdzielców.
A te słowa prawdy (bo nie oszczerstwa) nie są pod adresem spółdzielni, a Zarządu.
Pozwólcie jeszcze na realny przykład, bo w felietonie Zarządu parę razy pada sformułowanie o "innych spółdzielniach", ale bez żadnych konkretów. Spójrzmy zatem na dane ze Spółdzielni "Piast" w Katowicach.
Dlaczego Spółdzielnia Mieszkaniowa Piast w Katowicach na Tysiącleciu ma stan środków pieniężnych na poziomie 0,5 mln zł (140 razy mniej niż SM Górnik) mimo, że ma przychody na poziomie 35% mniejszym, jednocześnie mając wynik finansowy na podobnym poziomie, co Górnik.
Może dlatego, że SM Piast przez lata wykonywała remonty i brała na to kredyty.
Piast ma łącznie kredytów do spłaty na 13,4 mln zł, a SM Górnik tylko 1,2 mln zł.
Który zarząd jest sprawniejszy? Piasta, który się zakredytował, nie ma odsetek z lokat, przynosi zysk i wyciąga do mieszkańców rękę po niższe opłaty?
Czy może Górnika, który szczyci się brakiem kredytów, jest uzależniony od corocznych odsetek z lokat i pobiera od mieszkańców dużo wyższe opłaty?
Z poważaniem,
MY Mieszkańcy SM Górnik